El cuarto período comienza con la Ley de
División de Tierras Comuneras del 21 de abril del 1911,
durante el gobierno del
Presidente Ramón
Cáceres, éste fue el primer intento serio del
legislador para organizar de manera definitiva y realizar el
procedimiento
de división de dichos terrenos. Algunas de las
disposiciones contenidas en la mencionada Ley fueron
transportadas a Ley vigente (Ley 1542, Artículo No. 89 al
117).
El quinto período surge con la
promulgación de la Orden Ejecutiva 511 del 21 de julio del
1920 durante la ocupación militar norteamericana, que
introduce el Sistema Torrens
de registro de
propiedad
inmobiliaria. Ese sólo hecho representa un acontecimiento
legal de trascendental importancia, que necesariamente
tenía que marcar un período en la historia de la propiedad
inmobiliaria en este país.
El sexto período nace con la Ley Sobre Registro
de Tierras No. 1542, de fecha 11 de octubre de 1947,
legislación netamente dominicana, que representa un
acontecimiento de extraordinaria importancia para nuestra
historia, donde los dominicanos manifestamos la voluntad de
darnos el régimen legal de la tenencia de la tierra que
nos rige.
Sistema de
transmisión de la propiedad inmobiliar
Un sistema de registro es un conjunto de principios que,
por sus afinidades, organización y objetivos,
forman un cuerpo doctrinal. Es características de todo
sistema perseguir un fin, un propósito. De lo contrario,
no tendrá consistencia ni causa objeto ni razón de
ser. Un sistema de registro de propiedad inmobiliaria es, pues,
el conjunto de principios y reglas que sirven a un Estado para
mantener el control, supervisión y estabilidad de los derechos que recaen sobre
las tierras y sus accesorios, así como de la
transferencias o gravámenes que tengan como objeto esos
derechos.
Cada uno de los sistemas de
registro de la propiedad inmobiliaria y sus desmembraciones tiene
sus características que les son propias. Ellas lo
distancian y lo diferencian de otros sistemas. Resulta normal que
existan diversos sistemas de registro de la propiedad
inmobiliaria en el mundo. Esto así porque cada Nación,
cada pueblo, cada regio, cada Continente, tiene su propia
historia y su propia realidad. Y el sistema que adoptan tiene que
ser el producto de
esa historia y de esa realidad.
Los sistemas de registro derecho de
propiedad inmobiliario están sintetizados en cuatro
sistemas que reúnen todas las formas que los diversos
Estados han adoptado para registrar y controlar los derechos
inmobiliarios, ellos son: el sistema informal, el judicial, el
ministerial y el torrens.
El Sistema Informal: este conjunto de
principio y normas que rigió la propiedad inmobiliaria
y los actos traslativos de derecho que la afectan es propio
de Inglaterra, por lo que se fundamenta en el derecho
consuetudinario ingles, y como tal adopta los principios y
normas de ese sistema jurídico. No tiene reglas
escritas y su principal característica es que no tiene
ninguna formalidad de registro. Ese sistema se caracteriza
también por no instituir la publicidad, ni la
legalidad que surge de la depuración de los derechos,
ni la especialidad, ni la autenticidad como principios,
así como no se lleva ningún libro registro de
la propiedad inmobiliaria, tampoco se registran las
transferencias de derechos que se realizan. Para realizar la
transferencia de los derechos inmobiliarios, les basta con la
entrega al causahabiente de los documentos de las tierras que
estén en poder del causante.El Sistema Judicial: Es el que mantiene el
registro y control de los derechos inmobiliario en Alemania.
También lo tienen algunos países de Europa. Se
llama judicial debido a que las funciones de registrador la
ejerce un Juez, dicho magistrado se denomina Juez
conservador. Este sistema es el que tiene más
coincidencias con el sistema torrens que tenemos en la
República Dominicana. Se debe a que ambos tienen un
origen inglés remoto. Se caracteriza por el registro y
control oficial que se ejerce sobre los derechos que recaen
sobre las tierras y sus accesorios, además en este
sistema los derechos inmobiliarios que se registran no surgen
de una depuración previa. De donde surgen otras
características como son: la publicidad, legalidad y
especialidad.Sistema Ministerial: Este es el sistema de
transcripción de actos relativos a los derechos
inmobiliarios que está vigente en Francia. El sistema
ministerial es oficial, el Estado organiza el sistema por
medio del ministerio de un funcionario público,
denominado Conservador de Hipotecas, dicho funcionario es
nombrado por el Poder Ejecutivo. Otra característica
de este Sistema es que aunque cumple con el principio de la
publicidad, porque transcribe documentos, anota derechos y
sus transferencias, no ofrece ninguna garantía legal
respecto del derecho que anota, en virtud de que no depura
los derechos que lleva en el libro de transcripciones.
Además, las transcripciones se hacen en razón
de las personas, no de los inmuebles. Contrario al Sistema
Torrens, que toma en cuenta el inmueble, no las personas. En
nuestro País aún está vigente el Sistema
Ministerial como una reminiscencia del pasado. Actualmente
contenida en la Ley 637 de fecha 12 de diciembre del 1941. La
transcripción de los actos relativos a los inmuebles
no registrados es obligatoria para que puedan surtir efecto
frente a los terceros y para hacerlo valer en
justicia.Sistema Torrens: Este sistema establece el
régimen legal de la tenencia de las tierras más
científico, organizado, seguro y coherente de todos
los sistemas que existen en el mundo. Su
característica esencial está en que cumple a
cabalidad con los principios de publicidad, legalidad,
autenticidad y especialidad.
Antecedente del
Sistema Torrens
El Sistema Torrens deriva su nombre de su autor Sir
Robert Torrens, de Australia del Sur, a quien le preocupaban los
inconvenientes y contratiempos que surgían en Inglaterra para
la mutación de la propiedad inmobiliar, por la falta de un
documento firme e inatacable justificativo del derecho de
propiedad, la carencia de un registro científico de la
propiedad inmobiliar y de las grandes exigencias requeridas para
la realización de cualquier operación
jurídica, debido a la imperfección de los sistemas
de registro hasta entonces en vigor, deficiencias de que
adolecía también el Sistema francés vigente
en nuestro país.
Pensó que podía establecerse un
procedimiento o sistema similar al que se operaba con los barcos
para su registro y venta, lo que se
hacia con relativa facilidad y seguridad, pues
bastaban, en caso de una operación de esa naturaleza,
con examinar los registros
públicos para saber quien era el dueño de la nave y
después de realizada la operación hacer un nuevo
registro a favor del comprador y cancelar el registro anterior,
conservándose así una fuente permanente de donde
todo el mundo pudiera cerciorarse de quien era el propietario
actual de la nave y el origen de ese derecho.
Sir Robert Torrens preparó un proyecto de Ley
contentivo de su idea y después de una serie de luchas y
de gran oposición logró al fin que su proyecto se
convirtiera en realidad y fuera implantado en Australia en el
año de 1858, con tan buen éxito
que poco a poco ese sistema ha sido adoptado por muchos
países, entre ellos la República
Dominicana.
1.4. Diferentes sistemas Torrens
Son muchos los países que usan el Sistema Torrens
para garantizar el registro de los derechos inmobiliarios. Entre
ellos, está Australia del Sur, que fue su cuna, Inglaterra
y Canadá; a algunos estados de los Estados Unidos de
América
y algunas colonias francesas; Argelia, Madagascar, Túnez,
entre otros. Se aplicó por primera vez en Australia del
Sur a partir del 2 de julio del 1859, aunque la Ley fue aprobada
el 27 de enero del mismo año, la cual fue denominada "Real
Property Act".
Principios del
Sistema Torrens
Todo sistema bien organizado debe reunir cuatro
principios o características que encontramos en el sistema
torrens: publicidad,
legalidad,
autenticidad y especialidad.
1.5.1. La publicidad
La publicidad se produce con toda una fuente de
informaciones que se crea sobre el inmueble. Desde el sistema de
notificaciones y avisos durante el proceso de
saneamiento catastral, hasta la inscripción de los
derechos en el Libro-Registro.
Consiste en organizar una fuente de información para los terceros; es decir,
cuando se transcribe el Decreto de Registro por ante el
Registrador de Títulos correspondiente; el cual consiste
en copiarlo in extenso en el libro registro en la oficina de
Registro de Títulos; es de ahí que los actos
constitutivos o traslativos de derechos
reales, a fin de que sean oponibles a terceros deban ser
sometidos a los requisitos de publicidad, principalmente aquellos
actos que recaen sobre los inmuebles. Los artículos 185 y
186 de la Ley de Registro de Tierras disponen que luego del
primer registro, cualquier acto que se relacione con los derechos
registrados solamente surtirá efectos frente a los
terceros cuando se haya cumplido con las formalidades previstas
por esas disposiciones legales, y desde entonces son oponibles a
terceros.
La jurisprudencia
y la doctrina han sentado el criterio de que a partir de la
sentencia final del saneamiento, los terrenos en cuestión
se consideraran registrados, sin importar que el registro
material no se haya efectuado en el libro registro. Esto se debe
a que a partir de la sentencia final de saneamiento, ya los
derechos están depurados y reconocidos.
1.5.2 La legalidad
Para que no se registre y no se transmita ningún
derecho que no haya sido previamente depurado; es decir, como
consecuencia de una decisión o fallo del Tribunal de
Tierras, producto del proceso del saneamiento. Este elemento
encuentra su consagración legal en el artículo
primero de la Ley actual que define el objeto de la Ley; y en
aquellas disposiciones que se refieren a la competencia del
Tribunal en el Artículo No. 86 de la citada
Ley.
La expresión empleada por la Ley "SANEARÁ
el título relativo a dichos terrenos", frase que reproduce
la misma idea contenida en el Artículo No. 70 de la Ley de
Registro de Tierras de 1920, cuando decía: "todos los
intereses encontrados serán resueltos por el tribunal",
convierte al Juez en un elemento activo en el procedimiento, por
oposición al papel pasivo que desempeña el Juez en
los tribunales ordinarios. Lo obliga a analizar todas las
pretensiones de los reclamantes, aún buscando prueba que
ellos no le hayan presentado, con el propósito de dar el
derecho a quien realmente lo tiene aunque no lo haya
solicitado.
De ahí que ante el Tribunal de Tierras pueda
resultar adjudicataria de un derecho una persona que no lo
haya reclamado. Esa misma disposición obliga al Juez a
hacer una investigación amplia, plena, en
relación con el inmueble objeto del saneamiento y sus
mejoras, y en relación con todos los derechos reales que
puedan afectar esa propiedad y que deban ser objeto de registro,
hipotecas, anticresis, servidumbres, medianeria entre otros, sin
exclusión alguna, puesto que la forma general empleada por
la Ley no excluye ningún derecho. Esto obliga
también al Juez a aplicar de oficio disposiciones legales
que en el derecho común sólo podrían
aplicarse si las partes lo solicitan, por ejemplo, la
prescripción. El principio de la legalidad se cumple, al
depurar el Tribunal por su sentencia el derecho cuyo registro se
ordena.
1.5.3 Autenticidad
La autenticidad le viene del Certificado de
Título, que es oponible a todo el mundo, incluyendo al
Estado. Y tiene la garantía de éste. Para que la
persona titular de ese derecho; acto que, por emanar de un
funcionario competente para expedirlo, deba tener fe; es decir la
autenticidad queda otorgada por el Certificado de Títulos
que es expedido por el Registrador de Títulos del
departamento correspondiente una vez se haya transcrito el
correspondiente Decreto de Registro. Este documento tiene
fuerza legal
de conformidad con el Artículo 173 de la Ley de Registro
de Tierras. Por consiguiente, el Estado pone
en manos de la persona que ha saneado catastralmente su inmueble
un documento auténtico, el Certificado de Título,
el cual le da o le reconoce en todo momento su derecho frente a
todo el mundo, de manera que tiene un carácter erga omne, es imprescriptible,
irrevocable e inatacable. Hace prueba legal ante todos los
Tribunales de la
República.
Ese acto, por satisfacer todas las exigencias de la ley,
y emanar de un funcionario creado para otorgarlo, es un acto
auténtico. Su fuerza probatoria es absoluta. El principio
de la autenticidad puede concretarse en esta idea: la
autenticidad es una consecuencia de la legalidad y la publicidad
y resulta del hecho de investir a una persona del derecho
registrado por medio de un documento que expide el oficial
público que está autorizado para ello, con todos
los requisitos que la ley exige para el caso.
1.5.4 La especialidad
Esta resulta como una de las características del
sistema Torrens, para la individualización del inmueble
por la mensura catastral y del hecho de reservarle en el Libro
Registro un lugar especial a cada inmueble, lo que viene a ser
algo así como la prueba del estado civil de ese inmueble,
desde que se hizo el primer registro.
La especialidad consiste en la correcta
determinación e individualización de los sujetos,
objetos y causas del derecho a registrar.
Elementos
esenciales del Sistema Torrens
El sistema torrens está contenido en cuatro
principios y para que estos puedan cumplirse a cabalidad es
necesario que estén sustentados en los elementos
siguientes:
Individualización de la tierra:
Elemento esencial y primero en orden de procedimiento, en el
cual reposa éste. No es posible determinar con
exactitud un derecho si antes no está determinada con
precisión la cosa sobre la cual recae ese
derecho.Prueba del derecho de propiedad frente al
Estado: la eficacia del sistema reposa en la
garantía que ofrece el Estado de la certidumbre y de
la existencia de los derechos registrados. Para la
concepción de esta garantía el Estado se
considera, como en realidad lo es, propietario originario de
todas las tierras sobre la cual ejerce su dominio. Si el
Estado, por intermedio de sus funcionarios, no es convencido
de que un derecho de propiedad absoluta que emane de
él en esa forma existe sobe la tierra, no
prestará su garantía que tiene la virtud de ser
absoluta, eficaz, obligatoria y forzada frente a todo el
mundo. No basta probar que un instrumento de
transmisión justifica el derecho de un reclamante o
que una persona tiene mejor derecho que esta, es necesario,
obligatorio probar que se tiene ese derecho derivado por
sí o por los cedentes, del Estado, ya por
convención, concesión, venta, etc. O por
prescripción, por usucapión.Creación de un certificado de derecho
(Certificado de Título que emana del Estado):
Sólo entonces el Estado podrá, sin cometer
injusticia, garantizar por medio de un certificado, el
derecho originariamente registrador, que es siempre un
derecho de propiedad. La única forma para conservar
esa garantía, en los registro posteriores, es la de
intervenir en cada una de ellas súper vigilando
cuidadosamente las operaciones por medio de funcionarios
especializados que cuidarán de que ella sean realizada
dentro de los requisitos exigidos para garantizar el
interés de los terceros.Irrevocabilidad y perpetuidad del derecho
registrado: El certificado de titulo, así expedido
es irrevocable, en el sentido de que no puede ser anulado, ni
menoscabado en su fuerza legal por ninguna decisión de
ninguna autoridad judicial o administrativa, excepto en los
casos de fraudes previsto por la ley. Su perpetuidad es
consecuencia de la garantía del Estado. El derecho
consagrado en el certificado no se pierde jamás, ni se
menoscaba en su forma registrada, no obstante el no uso que
de él haga el beneficiario o del uso agresivo que
contra él pueda hacer un tercero. Por lo tanto la
prescripción y la usucapión han sido eliminada
como forma de adquirir frente al terreno
registrado.Consagración de las anotaciones
preventivas: La irrevocabilidad del certificado y el
principio de que solo tiene existencia los derechos que lo
afecten por las anotaciones en él. Se resume en que
todo contrato que no sea inscrito en el Registro de Titulo y
transcrito en el certificado de titulo no existe, no se le
puede oponer a tercero.Creación de un fondo de indemnización:
El interés de mantener el principio de irrevocabilidad
del título es tan grande, que el Estado prefiere crear
un fondo de indemnización por contribución
proporcional de los dueños registrados, para pagar de
él cualquier perjuicio que pueda ser ocasionado a un
tercero en el procedimiento de aplicación de la
Ley.
1.7. Caracteres generales en los Sistemas de
registro
Aplicación del principio de
publicidad. El primero de los cuatro caracteres, el de la
publicad, o sea la circunstancia de que el derecho de
propiedad y sus afectaciones tomen nacimiento con la
formalidad de la inscripción, es al ser hecho publico
por medio de ella, aparece como condición
indispensable en el derecho germánico.Aplicación del principio de legalidad:
Este principio también es común al derecho
germánico, el juez de registro no inscribe, si no se
le prueba los requisitos necesarios para la
inscripción, característica también
aplicada en las legislaciones hispanoamericanas, Cuba y
Puerto Rico.Aplicación del principio de
autenticidad: El derecho germánico consagra la
autenticidad del registro, aunque con la misma
extensión que lo consagra el Sistema Torrens. El
derecho español contiene la autenticad, en el mismo
sentido que el derecho alemán, pero restringido
solamente a la inscripción hipotecaria, para la
protección de los terceros, Cuba y Puerto Rico siguen
el sistema español.Aplicación del principio de
especialidad: El derecho germánico y el derecho
español aplican plenamente el principio de
especialidad para el registro inmobiliario. Es indispensable
que para cada finca se reserve en el registro un lugar
especial "la hoja de registro".
El Sistema
Torrens adaptado en la República
Dominicana
El Sistema Torrens adoptado en la República
Dominicana tiene su origen la ley de la Isla Filipinas de 1902.
En nuestro país fue promulga bajo el nombre de la Ley de
Registro de Tierras al igual que la Ley sobre División de
Terrenos Comuneros del año 1911, son los dos grandes
esfuerzos legislativos hechos en el país con el
propósito de resolver el problema de las tierras comuneras
y de organizar un sistema de registro de la propiedad inmobiliar,
de carácter científico y permanente, lo que en la
primera de estas leyes se ha
logrado como una conquista
jurídica en materia de
registro inmobiliar que honra y distingue a la República
Dominicana entre aquellos países de más avanzada
legislación en ese aspecto, ya que los títulos que
se adquieren de conformidad con dicha Ley, tienen un
carácter de irrevocables, perpetuos y absolutos como una
consecuencia lógica
y obligada de las condiciones de publicidad, autenticidad,
legalidad y especialidad del Sistema Torrens, y sobre los cuales,
por tanto, no pueden surgir transcurrido cierto tiempo,
conflictos de
ninguna naturaleza en cuanto al derecho de propiedad se refiere y
cuyo título tiene la garantía del
Estado.
Estos títulos son pues, imprescriptibles e
inatacables y de ahí la inmensa ventaja del saneamiento
catastral. Sólo así, con esa gran ventaja pudo
imponerse en el país un procedimiento y una
legislación totalmente distinta a la imperante por siglos,
en cuanto al sistema de registro de la propiedad inmobiliar se
refiere.
1.9. Características del Sistema Torrens
dominicano
Los cuatro principios de publicidad, legalidad,
especialidad y autenticidad, que constituyen la base, el
fundamento de todo sistema de registro científicamente
organizado y que son la piedra angular del Sistema Torrens, se
encuentra formalmente incorporado al Sistema Torrens dominicano,
no solamente por el conjunto de sistema, sino por
disposición expresa de una serie de artículos de la
Ley de Registro de Tierras.
Origen y
clasificación del derecho de propiedad
El derecho de la propiedad inmobiliaria en la
América Hispana varió en su esencia según
cambió el interés
económico del gobierno español
durante los tres siglos del periodo colonial. Al principio el
interés principal en este aspecto fue el de poblar y de
facilitar a los colonizadores la ocupación de las vastas
áreas de las islas antillanas y del continente. Durante
ese primer período, que podría llamarse de
"política
colonizadora", la propiedad se adquiría por
donación gratuita directa de la Corona o
indirectamente a través del Gobernador y la Real
Audiencia. Estas donaciones se hicieron generalmente a los nuevos
pobladores que fuesen generalmente de "condición y
calidad".
Más adelante la Constitución de 1821 determinó que
la parte española de Santo Domingo, sería un Estado
soberano y declaró abolida la constitución de la
Monarquía española. Esta es la
primera actuación jurídica que convierte a la que
luego fuera República Dominicana en cesionaria de los
derechos territoriales de la Corona de España.
La independencia
de la Patria a través de la Constitución de 1844
consagra en su Artículo No.2, lo siguiente: "La parte
española de la Isla de Santo Domingo y sus Islas
adyacentes, forman el territorio de la República
Dominicana", posteriormente en el Artículo No.21 de la
citada Constitución se consagra [1]"el
derecho de propiedad como inherente a la
personalidad humana y dispone que nadie puede ser expropiado,
sino por causa de utilidad
pública, previa justa indemnización". (En todas
las modificaciones hechas a la Carta Magna,
este artículo se ha mantenido vigente).
Hasta ese momento no había ningún registro
organizado en lo que se refiere al derecho de propiedad, es
decir, que no existía ninguna oficina pública donde
los actos relativos a la transmisión del derecho de
propiedad fueran objeto de alguna intervención directa o
indirecta por parte de las autoridades.
2.2. Origen y clasificación en el derecho
ingles
El derecho de propiedad anglosajón fue de tres
géneros, a saber, Falkland, bookland y
laenland.
El falkland es la forma primitiva de propiedad de
las tierras, ella es poseída por personas privadas que
forman parte de la comunidad de
la aldea y quines la cultivan de acuerdo con el falk o ley
consuetudinaria. Los propietario de tales tierras fueron
frecuentemente hombres libres, ellos tenían el suelo pero sin
estar sujeto a señorío alguno, suelo que pasaba a
sus herederos.
El bookland era de origen eclesiástico.
Fueron donaciones del rey a la iglesia. Y
laenland fueron arrendamiento
o comodatos de tierra hecho
usualmente por la iglesia fuera de las posesiones que le
habían sido concedidos por el rey.
En el derecho anglosajón también
existieron otras formas de propiedad como son: el sistema de las
comunidades anglosajonas, el derecho moderno real Estate,
etc.
2.3. Origen y clasificación en el derecho
dominicano
La Bula Noverum Universi: El origen del derecho
de propiedad dominicano tiene numerosos puntos comunes con el
origen del derecho de propiedad anglosajón, aun cuando
tiene como punto de partida una situación jurídica
determinada: la Bula Noverum Universi, ideada para
legitimar la conquista de la parte occidental del mundo,
descubierto por Colón.
La merced: fue una compensación hecha por
el Monarca de terrenos de su propio patrimonio y
del de la Corona por servicios
militares o públicos que incluía el derecho a
vender como propios los terrenos, pasados cuatro años de
posesión, constituyéndose como el sistema legal de
adquisición. Es limitada en el tiempo debido a que las
concesiones se hacían por el tiempo que fuere la voluntad
del Monarca, salvo el término de posesión para los
que hubieren fundado sus casas y cumplido de una manera
permanente durante años las obligaciones
de la concesión.
La posesión: Uno de los hechos más
significativos e importantes en el desarrollo del
derecho de propiedad dominicano, fue el reconocimiento que desde
un principio hicieron los reyes de España de la influencia
de la posesión en la adquisición de la
tierras.
La venta: Desde los primeros años de la
colonia, la Corona a diferencia del sistema ingles en el cual la
tenencia de la tierra queda subordinada al sistema feudal de
concesión a cambio de
retribución de servicios, cede a título de venta
sus terreno al pregón y sin perjuicio de los
indios.
Las composiciones y los amparos: Con la Ley de
Amparo Real del
20 de
noviembre del 1578, se ratifica el derecho de propiedad de la
Corona española sobre las tierras y se establece un
procedimiento para amparar los derechos de propiedad a poseedores
que tuvieran una prueba escrita preexistente basada en la merced.
Más tarde, la Ley de composición de tierras
del 17 de marzo del 1631 dispuso que todos los ocupantes de
tierras en exceso fueran sometidos a moderadas composiciones, se
les entregaran títulos de sus posesiones y se les vendiera
el resto. Esta Ley además aumento a diez años la
anterior prescripción de cuatro. Estas dos disposiciones,
conjuntamente con la creación del Consejo de Indias, y las
Cédulas Reales, constituyeron lo que se conoce como las
Leyes de Indias.
En ellas surgen las "Capitulaciones", o convenios
entre la Corona y un particular, además se crea la
denominada propiedad realenga, cuyo dueño era el Rey, pero
no como Monarca sino como un señor feudal más.
También la propiedad eclesiástica o abadenga,
propiedad de las abadías y órdenes religiosas,
vastas y privilegiadas, que tuvo una poderosa influencia, a veces
mayor que la del poder
público.
El Estado
propietario originario de todos los terrenos de la
República Dominicana
El principio del Estado propietario originario no es
nuevo, ya lo vimos en el derecho colonial cuando
estudiábamos las Leyes de Indias, cómo los
soberanos españoles lo invocaban en su beneficio,
basándose en la investidura que habían recibido del
Santo Padre, por medio de la Bula "Inter Caétera", de
fecha 3 de mayo del 1493, por medio de la cual estas tierras
fueron puestas "bajo su jurisdicción y dominio" y les
fueron "concedidas, donadas y asignadas"; Los derechos de la
Corona se confundían en aquel entonces, con los del Estado
Español. Mediante la Ley de Amparo Real del 20 de
noviembre de 1578, dictada por Felipe II, los reyes dispusieron
"que todas las tierras que se posean sin justos ni verdaderos
títulos", les sean restituidas, ya que ellas pertenecen a
su "patrimonio y corona real".
También la Ley de Composición de tierras
de fecha 17 de mayo de 1631, dictada por Felipe III repite la
idea del estado propietario originario y ordena que en "Las
tierras compuestas" se dejan los dueños en pacífica
posesión y que los que se hubieren introducido y usurpado
más de lo que les corresponda, sea admitida una moderada
composición y se les despachen nuevos títulos. La
misma idea impera en la Constitución de 1821 y en la de
1844, y de un modo más completo en la Ley de Bienes
Nacionales de fecha 2 de julio de 1845, al sentar en su
artículo 1ro. el principio de que son bienes nacionales
"todas las propiedades sin dueño conocido", situadas en el
territorio de la República Dominicana.
3.2. EL derecho no titulado
El derecho no titulado se caracteriza en principio, por
la posesión o sea la aprehensión material de la
cosa; y como en el estado primitivo de la sociedad no
existía el derecho de propiedad, posesión y
propiedad se confundían. Eran una sola cosa. Se
identificaban. Actualmente es un hecho inicial que sirve de
fundamento para adquirir por prescripción, siempre que se
reúnan los demás caracteres exigidos por la ley;
pero, que se distingue del derecho de propiedad y que puede
tenerse independientemente de éste, aunque generalmente
una de las formas, la más caracterizada de hacer
ostensible ese derecho, es poseyendo materialmente la cosa. Y
para que el derecho no titulado pueda llegar a ser un derecho
saneado, depurado y titulado es necesario agotar todos los
requisitos de la Ley de Registro de Tierras.
3.3. El derecho titulado
La primera forma del derecho de propiedad titulado
aparece lógicamente en la concesión del propietario
originario; en la concesión del soberano, rey o Estado. La
concesión escrita, el derecho titulado se va disolviendo
en el tiempo a consecuencia de las sucesivas transmisiones y a
consecuencias de fenómenos históricos y sociales
que son los mismos que han creado el estado de incertidumbre de
nuestro derecho. La mayor parte de la documentación del derecho de propiedad
inmobiliar corresponde, sin duda alguna a la documentación
privada, o sea aquella que transmite derecho entre particulares,
sin poderse determinar el título que los acredita su
fuente de origen en una concesión de propietario
originario.
La prueba
absoluta del derecho de propiedad
La prueba absoluta es el camino para llegar a una
finalidad: el fallo absoluto. La necesidad del fallo absoluto
queda manifestado por el carácter de absoluto que le da el
Sistema Torrens, que le da la Ley, al certificado de
título: y este carácter absoluto del certificado de
título responde a la naturaleza misma del derecho de
propiedad, que es absoluto.
La prueba absoluta del derecho de propiedad se resume
principalmente en el litigio de saneamiento, en el que se obliga
a todo el mundo no solamente a las partes envuelta, la lucha deja
de ser relativa entre dos parte y se convierte en general,
absoluta, todos los interesados o reclamantes tendrán que
comparecer ante el Juez y mostrar sus pruebas.
La prueba deja de ser privada. No solo las dos partes, o
todas las partes tendrán derecho a proponer prueba y
oponerse a la de sus adversarios, sino que el Juez represente del
interés de "todo el mundo", tendrá el mismo
derecho, con las limitaciones indicada por la ley.
El juez no estará obligado a fallar
únicamente a favor de las partes que reclamen el derecho.
El tendrá presente que "todo el mundo" es un contradictor
y un litigante. Deberá estar pendiente de ese
interés y podrá fallar a favor de uno, de entre
"todo el mundo", cuando se manifiesta ese interés, y
cuando no, a favor de "todo el mundo" en conjunto, representado
por la Republica
dominicana. Este derecho oponible a "todo el mundo", queda
saneado por una decisión judicial, oponible a todo el
mundo. Y es así, porque el todo el mundo ha sido parte en
la litis, incluido en la grase "a todos a quienes pueda
interesar".
3.5. La prueba Erga Omnes
La Prueba erga omne, o sea contra todo el mundo, porque
todo el mundo está contenido en la frase "a quienes pueda
interesar", el litigio es "in ren" contra la cosa y no contra la
persona.
El Certificado de Título, el cual le da o le
reconoce en todo momento su derecho frente a todo el mundo, de
manera que tiene un carácter erga omne, es
imprescriptible, irrevocable e inatacable. Hace prueba legal ante
todos los Tribunales de la República.
Conclusión
Cada uno de los sistemas de registro de la propiedad
inmobiliaria y sus desmembraciones tiene sus
características que les son propias. Ellas lo distancian y
lo diferencian de otros sistemas. Conforme a lo establecido por
la ley de Registro de Tierras, nuestro sistema se organiza dentro
del ámbito del poder judicial,
creándose una jurisdicción especial denominada
jurisdicción de tierras, que entiende todo lo vinculado
con el registro y la publicidad inmobiliaria. Su objeto es
registrar todos los terrenos que forman el territorio nacional,
basándose en las características del Sistema
Torrens: publicidad, legalidad, especialidad y
autenticidad.
El Sistema Torrens establece un orden y un procedimiento
para cada trabajo,
procedimiento, recurso o acción
que tenga que ver con los terrenos que serán objeto de
registro. La prioridad no es más que la orden emanada del
Tribunal Superior de Tierras, de forma administrativa para el
establecimiento y adjudicación de los derechos
susceptibles de registro, y que además aprueba el contrato con el
agrimensor que ha de efectuar las mediciones.
Resulta normal que existan diversos sistemas de registro
de la propiedad inmobiliaria en el mundo. Esto así porque
cada Nación,
cada pueblo, cada regio, cada Continente, tiene su propia
historia y su propia realidad. Y el sistema que adoptan tiene que
ser el producto de esa historia y de esa realidad, pero en
nuestro país, hasta la fecha ningún sistema de
registro inmobiliario ha tenido tanto éxito como el
Sistema Torrens, que fue una de las cosas positivas que nos
legó la invasión norteamericana. El cual no ha
alcanzado las metas para las que fue implantado en nuestro
territorio, no debido a fallas del Sistema, sino a la negligencia
y falta de aplicación del Estado.
Bibliografía
1. Biaggi Lama, Juan Alfredo. 15 años
Jurisprudencias Dominicana de Tierras, 1988-2002. Ed.
Jurídico Trajano Potentini. Santo Domingo, R.D.
2002.-
2. Bonilla Atiles, J.A. Legislación de Tierras
Dominicana. El Sistema Torrens. 2da. Edición, Editorial Librería
Dominicana, Santo Domingo, 1974.-
3. Capitant, Henri. Vocabulario Jurídico.
Ediciones Depalma, Buenos Aires,
Argentina. 1986.-
4. Ciprián, Rafael. Tratado de Derecho
Inmobiliario (Base legales, Jurisprudencia, Doctrina y
Procedimiento. Ed. Centenario, S.A. Santo Domingo,
2003.-
5. República Dominicana, Ley Num. 1542 y sus
Modificaciones, del 11 de octubre del 1947.
6. República Dominicana, Ley 108-05,
Sobre Registro Inmobiliario, del 23 de marzo del
año 2005.-
Autora:
Reina Concepción
[1] Constitución de la
República. Art. 8 ordinal 13, Proclamada el 25 de Julio
del 2002.
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